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房企上半年業績觀察:頭部企業增長明顯 多元戰略各顯神通

自2020年下半年以來,“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度、22城集中供地試點等政策相繼落地,房地產市場迎來重大變化,房地產企業的競爭格局也隨之改變。

多數分析認為,在新的政策下,不同規模企業所受的影響不盡相同,在融資、拿地受限后,規模房企、品牌房企的優勢更為明顯,中小房企的生存空間進一步受到擠壓。在外部局勢影響下,企業內部紛紛加快組織架構調整,以適應當前的市場環境。

頭部房企拓寬護城河

2021年,房企把握“就地過年”機遇,積極營銷,搶收回款,在去年較低的基數上,銷售業績在今年上半年實現同比大幅增長??硕鹧芯恐行臄祿@示,今年1-6月份,百強房企累計實現銷售操盤金額61499.1億元人民幣,同比增長36.7%,業績規模整體提升。

上半年,各梯隊房企銷售業績門檻繼續提升,相較2020年和2019年同期均有明顯增長。行業龍頭房企穩健發展,保持規模優勢,TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻1558.8億元,較2020年上半年增長70.9%。

根據克而瑞的排名,上半年操盤銷售金額超過3000億元的企業共有4家,其中,碧桂園的操盤銷售額為4051.1億元,是唯一一個超過4000億的的房企,位居行業第一。而根據碧桂園在港交所披露的數據,截至2021年6月30日,累計實現權益合同銷售金額3030.9億元,同比增長13.54%,連續6個月實現累計同比增長。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較2020年同期分別同比提升逾50%,實現規模穩定增長;百強梯隊的房企表現出較高的業績增長,TOP100房企銷售操盤金額門檻同比提升54%至125.5億元;而截至上半年末,TOP200房企銷售操盤金額門檻僅30億元,增幅略低于其他梯隊房企,增長空間受限。

“三道紅線”政策實施以來,房企的負債問題成為外界關注的重點,在融資受限的情況下,頭部企業憑借著規模、品牌等優勢,優勢地位更加凸顯。那些既具有相當規模、財務底色又比較優異的企業,更是成為其中的佼佼者。

仍以碧桂園為例,截至2020年底,公司有息負債總額降至3265億元,下降11.7%;期末平均融資成本5.56%,同比下降78個基點;凈負債率55.6%,已連續多年保持凈負債率低于70%,遠低于行業均值;可動用現金余額達1836億元,資金保障能力強大,現金流保持穩定。在三大國際權威評級機構中,穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”評級。

對內強基 對外提質

有統計數據顯示,自“三道紅線”等政策出臺以來,房企管理架構變革和產品品質提升的步伐,有所加快。

高喊活下去的萬科集團董事會主席郁亮,曾在去年11月公開表示:“‘三道紅線’后,金融紅利、土地紅利都結束了,現在要求我們要靠管理,而這時候所有企業都來到同一起跑線,都要適應這件事情帶來的體制轉變問題。原先拿地很關鍵,而如今好產品、好服務比拿地更重要,組織架構也要因此跟著調整?!?

今年6月,萬科啟動組織和人事變革,將現有的五大區域將被拆分為七個,即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區域。同時,萬科將研究與開發專業公會改為開發經營中心,負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展。去年,碧桂園對區域公司進行的一系列組織調整,也引發外界關注,2020年10月,碧桂園新成立29個區域,調整后的下轄區域增加至106個。

億翰智庫認為,房企組織變革主要圍繞總部精簡、區域優化、多元化業務條線調整三大主題,一方面可以通過調整組織架構,加強對所在城市的深耕,提高市場占有率;另一方面組織架構的優化整合,有利于降低公司的管理成本,達到降本增效的目的。以碧桂園、金科等為代表的房企對區域組織架構的裂變,則是出于聚焦管理精度、縮短管理半徑、充實布局,并繼續深耕各能級城市的需要。

產品輸出方面,企業也競相進行品質升級,有媒體統計稱,在2020年,至少16家房企發布了產品方面的動作或成果。2021年初,融創發布了“融創I AM I生活新主張”,意在引導主力客群年輕化及科技化發展趨勢,嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月,碧桂園重點推出“星、府、云、天”四大產品系列,以“極致的實用主義”為核心,闡釋碧桂園對現當代美好人居產品最新理念。

多元化路徑

在房地產行業的下半場,企業爭相尋找第二增長點,多元化探索被提上日程。觀察發現,有的房企會選擇在相關行業進行業務布局,以相對擅長打法拓展業務廣度;有的則跳入一個新的、更大規模的行業,謀求極致的爆發點。

近日,龍湖集團進行了組織架構調整,新設立地產航道,新航道與此前的商業、租賃住房、智慧服務、塘鵝等并列。這一調整的背后,反映的是龍湖“開發+服務”雙引擎驅動模式,即在保持地產開發主業不斷壯大的同時,商業、冠寓、智慧服務等業務全面開花。

2020年,龍湖非房地產開發業務實現大幅增長。數據顯示,公司2020年實現物業投資業務(不含稅)租金收入75.8億元,同比增長30.9%;商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%;智慧服務現收入58.4億元(合并抵消前收入約為77億元),同比增長36%。

相比于龍湖圍繞主業進行布局,碧桂園則既在物業服務、酒店等相關產業“撒網”,也選擇在建筑機器人、現代農業等領域“捕魚”。碧桂園旗下的博智林機器人公司成立于2018年,公司有在研建筑機器人近50款,其中絕大多數機器人通用于現澆混凝土工藝與裝配式建筑施工,目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建筑機器人產品線。

截至今年6月,博智林機器人公司已有18款建筑機器人投入商業化應用,服務覆蓋14個省份超65個項目,累計應用施工超百萬平方米。同時,碧桂園不斷擴充博智林機器人公司的規模,招攬專業人才的加入。

億翰智庫認為,碧桂園集團的多元化業務與地產主業形成良好的協同效應,機器人加快項目 周轉速度、降低用人成本,物業服務與政府達成合作、擴大品牌效應,創投所投項目涵蓋產 業上下游以及消費、服務領域,打通全產業鏈,最終服務于地產主業,推動市場占有率進一 步提升。


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