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2021上半年房地產市場總結&下半年趨勢展望

2021年上半年,全國房地產市場整體延續了去年底的運行態勢,商品房銷售規模大幅增加,重點城市市場熱度不減,中央和地方密集出臺調控政策以穩定市場預期,中央調控邏輯進一步向供給端側重,房地產金融監管持續強化,地方加快建立房地聯動機制、針對二手房市場調控的力度亦在不斷加強,部分城市調控效果已現。下半年,房地產調控政策環境仍偏緊,高基數下,全國商品房銷售規模預計將同比高位回落,但全年仍有望創新高。高規模的市場需求下,企業仍需聚集各項有力資源做大規模,把握“兩集中”下的投資機會以及營銷節奏。

2021年上半年房地產市場形勢總結

價格水平:上半年百城新房價格累計上漲1.70%,漲幅較去年同期擴大

圖:2015年6月至2021年6月百城新建住宅均價及環比變化

數據來源:CREIS中指數據

百城新建住宅市場整體較為平穩,價格累計漲幅較去年同期有所擴大,但漲幅仍處近年同期較低水平。根據中房指數系統百城價格指數,2021年6月,百城新建住宅均價16063元/平方米,同比上漲3.89%,漲幅較上月收窄0.19個百分點;環比上漲0.36%,漲幅連續48個月在0.6%以內,整體維持在低位區間。累計來看,2021上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.70%。

圖:2020年至2021年上半年

各城市群新建住宅均價環比漲跌幅

數據來源:CREIS中指數據

分梯隊來看,一線城市價格累計上漲1.76%,較去年同期收窄,但漲幅仍居各梯隊城市首位;二線城市價格累計上漲1.63%,部分熱點城市表現活躍;三四線代表城市上半年累計漲幅同比擴大,超八成城市新房價格累計上漲,市場有所升溫。分城市群來看,長三角區域政策效果不斷顯現,寧波、常州等城市市場有所降溫;珠三角房價領漲各城市群,上半年累計上漲3.16%,較去年同期擴大2.70個百分點,廣州、東莞、佛山等城市累計漲幅居百城前列;京津冀與山東半島累計均由跌轉漲,部分城市新房市場有所好轉。

百城二手住宅價格方面,根據中房指數系統百城價格指數,2021年上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%,漲幅較去年同期擴大0.84個百分點。6月,百城二手住宅均價為15888元/平方米,同比上漲3.84%,漲幅較上月擴大0.2個百分點;環比上漲0.49%,漲幅較上月收窄0.01個百分點,二手住宅市場熱度較高,房價整體呈平穩趨升態勢。

成交規模:重點城市商品住宅成交面積達近五年最高水平,長三角地區貢獻度高

2021年1-5月,全國商品房銷售面積為6.6億平方米,為歷史同期最高水平,同比增長36.3%;商品房銷售額為7.1萬億元,亦為歷史同期最高水平,同比增長52.4%。

圖:2018-2021年6月

50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

數據來源:CREIS中指數據

上半年重點城市商品住宅成交保持一定活躍度,整體規模達近五年同期最高水平,居歷史同期次高位。據中指數據初步統計,2021年上半年,50個代表城市商品住宅月均成交面積約3580萬平方米,達近五年最高,在歷史同期中僅低于2016年上半年,在去年同期低基數影響下,同比增長40.8%,與2019年同期相比,增幅在兩成以上。

表:50城整體及長三角、珠三角地區代表城市

2021年上半年商品住宅成交面積增幅對比

數據來源:CREIS中指數據

(長三角地區代表城市共15個,包括上海、杭州、南京、蘇州、無錫、溫州、合肥、南通、揚州、蕪湖、徐州、紹興、宿州、鎮江、淮安;珠三角地區代表城市共7個,包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、肇慶。)

分區域來看,長三角地區整體熱度較高,市場規模維持高位。據中指數據監測,2021年上半年,長三角地區代表城市延續去年下半年市場趨勢,商品住宅成交面積同比增長57%,較2019年上半年增長54%,均明顯高于50城整體水平,拉動50城整體成交規模上行;從絕對規模來看,長三角地區代表城市成交規模突出,整體略低于2016年同期最高位。珠三角地區商品住宅成交面積同比增幅低于50城平均水平,上半年廣州、深圳等城市市場活躍度較高,商品住宅成交面積分別同比增長89%和55%。

二手住宅方面,2020年1-5月,重點城市二手房住宅成交活躍。據統計,2021年1-5月,30個代表城市二手住宅月均成交面積約1768萬平方米,同比增長74%,與2019年同期相比,增幅近四成。今年受“就地過年”政策影響,重點城市樓市淡季效應明顯弱化,需求延續春節前熱度,短期市場情緒較高,熱點城市二手房置業需求積極釋放,1-5月30城二手住宅整體成交規模居歷史同期相對高位。

需求結構:多數城市套總價均值和中位數繼續上漲,90-120平米占比普遍提升,90平米以下占比有所回落

基于套總價、結合成交量,我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類:中低價位、中高價位、高價位,具體劃分方式為:首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列,成交量占前10%的屬于高價位樓盤,10%~40%屬于中高價位樓盤,后60%屬于中低價位樓盤。

圖:2021年上半年30個城市樓盤

套總價均值、中位數和各價位門檻情況(萬元)

注:不同城市樓盤成交數據覆蓋區域不同。具體覆蓋區域和物業類型請參考CREIS中指數據詳細說明,數據截至2021年5月

30個代表城市中多數城市套總價延續上漲趨勢,成都、寧波、南京、武漢等城市成交套總價均值及中位數漲幅較為突出,北京、上海、杭州、廈門等城市樓盤成交套總價均值與中位數均較2020年有所下跌。

一線城市中,上海受中心城區項目占比下滑影響,套總價結構性回調,套總價均值和中位數較2020年分別下跌6.3%和6.4%;北京套總價均值和中位數均有所下跌,跌幅分別為5.2%、7.4%;廣州年初市場熱度高,房價漲幅明顯,樓盤成交套總價均值和中位數均有所上漲,漲幅分別為7.1%和5.8%。

二線城市中,廈門受上半年島外項目占比上升影響,套總價均值和中位數均出現結構性回落,較2020年分別下降9.8%和6.6%,降幅在30個代表城市中最為顯著;而成都、寧波和武漢等地套總價均值與中位數漲幅均超過15%。

三線代表城市中,東部發達城市群內三線城市套總價漲幅較為突出,其中紹興、東莞、佛山市場熱度較高,套總價均值均較2020年上漲10%以上。

圖:2021年上半年

30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源:CREIS中指數據

市場主流需求仍聚焦90-120平方米產品,多數城市該面積段成交套數占比提升。與2020年相比,30個代表城市中有13個城市90平方米以下成交套數占比有所提升,其中廈門、重慶和上海等城市剛需購房比重上升明顯;17個城市90-120平方米住宅成交套數占比有所提升,長三角熱點城市杭州、蘇州和蕪湖等城市剛改需求積極釋放;另有14個城市120-144平方米成交套數占比有所提升。

供求關系:上半年重點城市上市面積創歷史同期新高,帶動需求積極釋放

全國房屋新開工及房屋施工面積同比均有所增長。2021年1-5月,全國房屋新開工面積為7.4億平方米,同比增長6.9%,4、5月單月新開工面積同比均小幅下降。全國房屋施工面積為84.0億平方米,同比增長10.1%。房屋竣工2.8億平方米,同比增長為16.4%。

圖:2017年至2021年6月

20個代表城市商品住宅供應面積走勢

數據來源:CREIS中指數據

(20個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽、鄭州、長沙、福州、西安、長春、溫州,下同)

房企緊抓時機積極推盤,上半年商品住宅新批上市面積創歷史同期新高。據初步統計,2021年上半年,20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1765萬平方米,同比增長10.3%,與2019年同期相比,增幅為8.9%,絕對規模刷新歷史同期記錄。

從銷供比來看,上半年重點城市成交活躍,短期市場供應仍略顯不足。據初步統計,2021年上半年,20個代表城市商品住宅供銷比為1.26,短期市場略顯供不應求。北京、武漢、西安等城市上半年銷供比均在0.9~1.1之間,短期供需基本平衡;其余多數城市市場呈現短期供不應求狀態,如上海、深圳、合肥、成都等城市,銷供比處于1.6~1.8之間,短期市場供不應求態勢較為顯著。

短期庫存來看,重點城市庫存規模及去化時間均有所下行。2021年上半年,重點城市短期市場成交活躍,帶動市場短期庫存規模有所下滑。據統計,截至5月底,20個代表城市商品住宅可售面積約20788萬平方米,整體規模較2020年末下降8.9%左右,短期庫存去化時間較去年末縮短2.8個月至9.3個月,為2020年以來最低水平。

土地供求:300城住宅用地供需規模下降,樓面價創歷史新高

圖:2016-2021年二季度

全國300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化

數據來源:CREIS中指數據,中指·地主

2021年上半年,受重點城市宅地供應“兩集中”政策影響,全國300城住宅用地供供求規模均有所下降。根據中指·地主,上半年全國300城住宅用地推出5.0億平方米,同比下降9.5%;成交4.2億平方米,同比下降10.6%;成交出讓金2.6萬億元,同比增長13.4%。

圖:2016-2021年二季度

全國300城住宅用地成交樓面均價及平均溢價率

數據來源:CREIS中指數據,中指·地主

住宅用地成交樓面均價創歷史新高,溢價率保持高位。2021年上半年,全國300城住宅用地成交樓面均價為6170元/平方米,同比上漲26.7%;平均溢價率為17.5%,較去年同期提高1.3個百分點。優質地塊供應量增多,土地市場升溫,仍是支撐樓面價大幅上漲、溢價率提升的重要因素。

分梯隊來看,一線城市住宅用地供求規模同比大幅增長,二線和三四線宅地成交樓面價較去年同期漲幅明顯。據統計,2021年上半年,一線城市住宅用地成交2600萬平方米,同比增長31.2%;二線城市住宅用地成交19476萬平方米,同比下降6.1%;受供地“兩集中”政策影響,三四線住宅用地成交19563萬平方米,同比下降17.9%。

價格方面,上半年,二線城市成交樓面均價同比上漲,一方面因無錫、重慶、杭州等熱點城市土地市場升溫,多宗地塊以上限價格成交,帶動成交樓面均價上漲;另一方面受重點22城供地“兩集中”政策影響,東部部分城市如廈門、南京、寧波、杭州、蘇州、合肥等上半年宅地成交規模同比增幅均超過20%,帶動二線城市整體樓面均價結構性上漲。

表:2021年上半年長三角和珠三角三四線

宅地推出規劃建筑面積TOP20城市(市本級)

數據來源:CREIS中指數據,中指·地主

值得關注的是,受“兩集中”供地影響,長三角三四線城市土地市場升溫,而除長三角外其他地區城市普遍采取錯峰供地,放緩供地節奏,進一步導致三四線成交樓面價上漲。上半年長三角三四線城市整體供應面積為6708萬平方米,同比上升2.7%,但城市間分化明顯,常州和湖州供應同比下滑71%和55%,而金華和嘉興供應同比增長336%和201%;京津冀、中西部、珠三角等區域多數三四線城市供應縮量。究其原因,受22個重點城市二季度集中供地影響,除長三角外其他區域重點城市周邊的三四線普遍放緩供地節奏,一方面,實現與22城錯峰供地,避免與熱點城市同時段競爭導致的土地流拍率上行;另一方面,部分市場處于調整期且土地存量充足的城市,放緩供地節奏,以期消化現有庫存,穩定市場預期。

另外,上半年高價地成交數量大幅增加且主要集中在長三角區域。據統計,2021年上半年全國共成交高價地超300宗,較2020年同期大幅增長;其中,長三角區域成交高價地占全國比例達到66%,杭州、南京、金華高價地成交宗數居前。

開發投資:前5月房地產開發投資額高位增長,建筑工程投資為主要拉動項

全國房地產開發投資額增長較快。2021年1-5月,全國房地產開發投資額為5.4萬億元,為歷史同期最高位,同比增長18.3%。其中房地產建筑工程投資3.2萬億元,同比增長22.7%,占房地產開發投資額的比重為58.0%;土地購置費達1.7萬億元,同比增長14.4%,占房地產開發投資額的比重為32.2%。

房企到位資金亦為歷史同期最高,定金及預收款同比增幅最大。2021年1-5月,房地產開發企業到位資金為8.1萬億元,創歷史同期新高,同比增長29.9%。整體來看,2021年1-5月,全國房地產開發投資額增長速度較快,房企到位資金同比繼續保持快速增長,為房地產開發投資提供了較大資金支持。

2021年下半年房地產市場趨勢展望

經濟及政策環境:預計房地產金融監管仍將繼續強化,調控政策環境偏緊

宏觀經濟方面,2021年上半年我國經濟在積極穩健的宏觀調控政策驅動下持續穩定恢復,一季度GDP同比增長18.3%,隨著全國系統性疫情防控和經濟社會發展的扎實推進,經濟發展韌性持續顯現,政策驅動、結構性復蘇、出口額擴大等諸多因素共同作用下,我國經濟繼續呈現穩中加固、穩中向好的發展態勢。

但國內外環境依然復雜嚴峻,中央強調需防范外部沖擊,貨幣政策仍將靈活精準、合理適度,保證經濟運行在合理區間內。預計下半年,貨幣供應量增速仍將保持在相對高位,為經濟恢復提供必要支持;同時為嚴防化解金融風險,中央仍將堅守審慎性的房地產金融管理政策。

圖:2016年以來重點城市出臺房地產緊縮政策數量走勢

資料來源:中指研究院綜合整理

房地產市場政策調控方面,近幾年中央的調控邏輯有所調整,2016年底開始的調控整體以需求端引導為主,2019年以來,中央不斷完善供給端調控政策體系,供需兩端政策均不斷發力,2021年進一步向供給端側重,明確要增加租賃住房供應,增加重點城市土地供應等,重點城市供地“兩集中”政策出臺。同時,中央約談、督導多個城市,要求夯實城市政府主體責任,切實提高政治站位,要求必要情況下采取針對性的調控政策措施,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

地方政府因城施策,高頻加碼樓市調控,據不完全統計,2021年上半年月均出臺房地產緊縮政策明顯超過去兩年月均水平,30余熱點城市出臺調控新政,累計調控次數超百次,調控更加頻繁,調控手段更加全面,嚴查資金違規流入房地產市場、建立房地聯動機制、增強二手房市場調控力度等內容均有涉及。

展望下半年,中央將繼續堅持“房住不炒”基調不變,供給端政策將持續完善和發力,同時,繼續強化房地產金融監管力度,嚴查資金違規流入房地產市場,住房信貸環境預計將持續收緊。地方層面,調控升級加碼的城市或將繼續向熱點三四線城市蔓延,各城市或參考借鑒一二線城市有效的調控政策,不斷細化和完善當地調控“工具箱”;針對二手房市場熱度較高的城市,地方政府可能將加強二手房市場的調控力度,發布熱點片區的二手房成交參考價等,以穩定市場情緒。另外,熱點城市“兩集中”供地規則或將調整,強化房地聯動效應。

市場趨勢:全年銷售面積和銷售額有望創新高,價格繼續穩步上漲

表:2021年全國房地產市場各項指標預測結果

數據來源:中指研究院測算

預計下半年商品房銷售面積同比高位回落,全年有望創新高。當前,熱點一二線城市房地產調控政策逐漸顯效,深圳、廣州等城市市場已有所降溫,部分三四線城市調控政策亦在跟進,預計政策效果將進一步顯現。另外,隨著房地產金融監管的持續強化,下半年新增貸款額度或將受限,且部分城市房貸利率上行,整體信貸環境的收緊對購房者置業節奏或將產生一定拖累。2020年下半年全國商品房銷售面積首次突破10億平方米,高基數下,今年下半年預計難有新突破,整體將高位回落。在上半年高規模的支撐下,全年商品房銷售面積仍有望創歷史新高。

圖:2016年以來全國及各梯隊商品房銷售面積同比增速

數據來源:國家統計局,中指研究院綜合整理

分梯隊來看,下半年,一線城市調控政策將進一步顯效,交易活躍度或有回落,但2020年及今年上半年一線城市住宅用地供應力度加大,土地成交面積同比均明顯增長,預示著后續新房供應端仍有放量機會,全年成交面積有望保持正增長。

調控政策進一步顯效,二線和三四線城市預計將延續分化行情,三四線城市整體市場規模有望保持高位。針對二線城市,東部及部分中西部熱點城市受政策影響,市場情緒有所回歸,短期市場成交規?;蛴谢芈?,但受益于城市旺盛的住房需求,下半年供應端有望發力,對成交規模提供一定支撐。

三四線城市方面,今年1-4月,三四線城市商品房銷售面積占全國的比重超67%,占比較2020年全年進一步提升,三四線城市未來市場的表現將直接影響著全國市場規模的走勢。當前東部三四線城市市場情緒仍較高,特別是長三角地區,短期政策存加碼預期,疊加去年下半年高基數影響,今年下半年商品房銷售面積或有回調,但全年成交規模仍有望實現小幅增長,這部分城市市場規模較大,將對三四線城市整體市場形成有力支撐。另外,中西部、東北地區部分三四線城市市場尚未調整到位,全年成交面積預計將繼續下探。

圖:百城新建住宅、二手住宅均價

同比漲幅及300城住宅用地累計同比漲幅對比

數據來源:國家統計局,中指研究院綜合整理

地價、二手房價格上漲帶動新房價格短期仍將延續小幅上漲態勢。一方面,當前百城二手房價格整體表現出較強韌性,二手房價格上漲,亦可反映當前購房者置業情緒仍處高位,對新房價格形成支撐;另一方面,今年以來住宅用地成交樓面價上漲較大,地價持續上漲對房價亦形成一定帶動,綜合來看,下半年新房價格或將延續小幅上漲態勢。另外,價格相對較高的一二線以及東部三四線城市等優勢區域成交量占比或將繼續提升,改善型住房成交規模增加,帶動全國房價結構性上漲。預計全年商品房銷售均價結構性上漲6%左右,漲幅較上半年有所收窄。

新開工方面,受重點城市“兩集中”供地影響,今年上半年全國住宅用地和商辦用地成交面積同比下降,土地市場規模的縮減將進一步拖累全年新開工速度。但從絕對量上看,2020年全國(中指監測的2300多個城市)商品住宅和商辦用地成交面積接近30億平方米,下半年成交超17億平方米,今年1-5月土地已成交超7.5億平方米,高規模的土地成交仍對新開工規模帶來支撐,2021年全國房屋新開工面積仍有望維持高位。

投資方面,2021年,大規模在建項目仍將深化施工進度,加快推進竣工周期,加速資金結轉,疊加新開工仍維持高位,建筑工程投資仍將是2021年全國房地產開發投資額的關鍵支撐,租賃住房的建設也將對全年開發投資額起到拉動作用。土地購置費作為開發投資額的重要組成部分,2021年在重點城市供地“兩集中”政策影響下,增速存在收窄壓力,其對整體開發投資額的支撐作用將有所減弱。整體看,2021年開發投資額增速或將維持中高位水平。

2021年品牌房企經營策略分析

表:2021年1-6月房企各陣營數量及銷售額均值情況

數據來源:CREIS中指數據

各陣營房企銷售業績同比大幅增長,千億房企達19家。2021年1-6月,受去年同期低基數影響,各陣營房企銷售業績同比均大幅增長。其中,3000億以上超級陣營共4家,銷售額增長率均值為32.1%。第一陣營(1000-3000億)共15家,銷售額增長率均值為43.9%。第二陣營(500-1000億)有23家企業,銷售額增長率均值為35.2%。

圖:代表企業2021年1-6月銷售目標完成率情況

數據來源:CREIS中指數據

代表房企2021年1-6月銷售目標平均完成率接近50%。2021年1-6月,重點監測房企年度平均銷售目標完成率接近50%,較去年同期明顯提高。具體來看,招商蛇口、華潤、雅居樂、融創等企業,積極營銷搶收回款,業績目標完成率超50%;恒大、世茂、龍湖等企業目標完成率緊隨其后。預計下半年,企業供貨力度將會繼續保持穩定,“促銷售、搶回款”仍將是企業經營的重點。

圖:2016年至2021年6月代表企業拿地面積和金額情況

注:代表企業包括:萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商蛇口、首創、合景泰富、越秀

數據來源:CREIS中指數據,中指·地主

受重點城市供地“兩集中”政策影響,品牌房企拿地面積同比有所下降。2021年上半年,20家品牌房企累計拿地11103萬平方米,同比下降21.8%;累計拿地金額9571億元,同比增長18.0%。另外,代表房企招拍掛權益金額占比較去年同期有所下降,合作拿地力度增強。

融資方面,債券融資規模同比下降,境內信用債融資成本有所提升。上半年房企海外債和信用債融資金額為4873億元,同比減少10.6%。其中,海外債融資1948億元,同比下降18.6%;信用債融資2925億元,同比減少4.4%。企業融資成本分化明顯,境內融資成本小幅上升。上半年,房企發行信用債的平均利率為4.7%,較去年同期提升0.3個百分點;發行海外債的平均利率為7.0%,較去年同期下降1.1個百分點。

整體來看,2021年以來房企把握市場需求釋放節奏,創新營銷模式,加大線上線下營銷力度,銷售業績同比有所增長,銷售目標完成率較去年同期明顯提高。受重點城市供地“兩集中”政策影響,品牌房企拿地面積同比有所下降,拿地金額同比有所增加。在中央強調實施好房地產金融審慎管理制度和防范化解金融風險的背景下,房地產金融監管依舊從嚴,融資規模有所下降。

展望下半年,面對土地供應“兩集中”、全年市場銷售規模處高位等因素,品牌房企仍需集聚各項有利資源做大規模,在保證資本結構不斷優化的基礎上,優化土儲結構,深化區域與城市深耕,樹立城市典范項目,提升城市話語權;強化市場周期研判,順應市場發展調整營銷節奏,并沉淀客戶需求數據,精準拓客營銷;同時,強化客群研究,順應人口變化趨勢打造產品IP;提升公司經營管理水平,在管理紅利時代,實現企業持續穩定、有質量的發展。

文章內容僅供參考,具體以政府公示為準,不構成投資建議,不涉及任何關于入學、落戶的承諾,也不代表房天下贊同其觀點。文中出現的圖片僅供參考,如無注明均為效果圖,以售樓處實際情況為準。文中所涉面積,如無特殊說明,均為建筑面積。

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