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房地產迎來“后疫情時代” 2020年中國房地產走勢預測分析

  隨著中國經濟的快速增長,雖然中央政府已采取一系列收緊措施遏制房地產市場過熱,中國房地產投資總額仍穩定增長,從2014年的95040億元增至2019年的132190億元,復合年增長率為6.8%。中國已售住宅物業的均價由2014年的每平方米5933元漲至2019年的每平方米9287元,復合年增長率為9.4%。

  由于疫情爆發,中國的房地產市場于2020年第一季度受到顯著影響,中國的住房市場供求均受到不利影響。第一季度的房地產投資總額同比減少約7.7%,已售住宅物業的建筑面積則同比減少約25.9%。然而,盡管受到疫情影響,中國房地產中長期的主要推動力預期仍保持穩定及具彈性,且住房需求在暫時放緩后預期于2020年下半年回升。根據克而瑞的資料,前100名中國物業開發商的合約銷售額于2020年4月同比小幅增長約0.6%。

  中國住宅市場的主要增長動力

  1、城市群的進一步發展

  2018年,中國已形成京津冀、長江三角洲和珠江三角洲三大較為成熟的城市群,根據中國當地統計局發布的統計公報的數據,該三大城市群合共貢獻中國GDP總額的約39.1%。根據十三五規劃,中央政府提出城市群倡議。根據該倡議,中國至2020年將總共建成19個區域城市群。該倡議旨在透過提供更多政府支持促進低線城市產業發展及提供政策促進人口流入,來促進中國經濟更為均衡的發展。

  2、持續推動城鎮化

  根據中國國家統計局數據,中國2019年城鎮化率為60.6%,較《國家新型城鎮化規劃》計劃的目標年2020年提前一年達至目標。預期持續推動城鎮化將會提高住房市場需求。中國政府扶持棚戶區改造

  近年,各地政府持續努力對中國城鎮區內的棚戶區進行重建。根據中國住房和城鄉建設部提供的資料,于2016年至2018年,每年改造約6.0百萬套城鎮棚戶區住房,于2019年改造3.2百萬套城鎮棚戶區住房。重建的棚戶區內生活的居民通常獲得補償。因獲得金錢賠償的居民很大可能改善彼等住房條件,故而刺激了有關區域的住宅物業需求。

  3、人口遷移重新定向

  與一二線城市相比,具有先進產業及經濟發展的眾多地級市的人口適度增長。中國一二線城市相比低線城市通常房價較高。彼等亦通常指定嚴苛的入戶政策,令從中國其他地區遷往的民眾更難在該等城市安置。在此背景下,物業開發商認為三、四線城市為更具吸引力及策略性的選擇,因該等城市預期將出現人口穩定增長。

  4、城鎮居民的可支配收入及支出上漲

  中國經濟快速發展令人民整體生活水平得以提高。城鎮居民的人均可支配收入從2014年的28844元穩步增加至2019年的42359元,而2019年城鎮居民的人均消費支出為28063元。隨著需求及購買力增加,對房地產市場的投資相應增加。


  在供應方面,物業開發商的日常經營已逐步恢復正常,如建筑工程重新動工以及售樓處重開。因此,新動工工程建筑面積及新獲得地塊的地盤面積等供應指數很有可能會呈現相同反彈趨勢。根據中國研究指數研究院的資料,前100名物業開發商新獲得地塊的價值在2020年4月約為3882億元,同比增長約7.2%。此外,于疫情疫情爆發期間,物業開發商已采取多項營銷策略,包括但不限于線上銷售以及特別折扣,該等策略旨在刺激房地產市場的銷售表現。鑒于短期內市場仍然不明朗,故難以預測疫情的確切影響。預計,中國房地產市場于中長期內將能夠保持彈性。


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